Prognozy rynku nieruchomości na 2026 rok — Gdańsk i okolice

Rok 2025 był przełomowy dla trójmiejskiego rynku nieruchomości — ceny mieszkań rosły najszybciej w Polsce, a sześć obniżek stóp procentowych NBP otworzyło drogę do tańszych kredytów. Co przyniesie 2026? Jakie czynniki będą kształtować ceny i czy to dobry moment na zakup lub sprzedaż nieruchomości?

Co się wydarzyło w 2025 roku — punkt wyjścia

Zanim spojrzymy w przyszłość, warto podsumować kluczowe fakty z minionego roku:

• Trójmiasto liderem wzrostów — ceny nowych mieszkań wzrosły o ok. 10% rok do roku, najwyżej spośród wszystkich dużych rynków w Polsce (dane BIG DATA RynekPierwotny.pl).
• Gdańsk na drugim miejscu w kraju — pod względem cen za metr kwadratowy Gdańsk wyprzedził Kraków i ustępuje jedynie Warszawie.
• Sześć obniżek stóp NBP — RPP obniżyła stopę referencyjną z 5,75% do 4,00%, łącznie o 1,75 pkt proc.
• Średnia cena w Gdańsku na koniec 2025 roku to ok. 17 000–17 500 zł/m² (ofertowa), mediana ok. 15 600 zł/m².

Stopy procentowe — co dalej z kredytami?

Obecna sytuacja

Stopa referencyjna NBP od stycznia 2026 roku wynosi 4,00%. W lutym 2026 Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy bez zmian, co sugeruje pauzę w cyklu obniżek — przynajmniej na początku roku.

Prognozy ekspertów

Ekonomiści największych polskich banków wskazują na dalsze obniżki w 2026 roku, choć ich tempo będzie wolniejsze niż w drugiej połowie 2025:

• Scenariusz bazowy — spadek stopy referencyjnej do ok. 3,5% do końca 2026 roku.
• Scenariusz optymistyczny — obniżka nawet do poziomu 3,0%, jeśli inflacja trwale spadnie.
• Dolna granica — prezes NBP Adam Glapiński wielokrotnie sygnalizował, że stopy nie powinny spaść poniżej 3%.

Dla kupujących na kredyt oznacza to dalszą poprawę warunków. NBP prognozuje dodatnią dynamikę kredytów mieszkaniowych z maksimum ok. 7,3% rok do roku w I kwartale 2026, co przekłada się na większą dostępność kredytów dla szerszej grupy nabywców. Poziom obciążenia dochodów ratami spadł średnio o 6–8 pkt proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Ceny mieszkań — prognozy na 2026

Umiarkowane wzrosty

Analitycy zgodnie przewidują kontynuację wzrostów cen, ale w wolniejszym tempie niż w 2025 roku:

• Polska ogółem — wzrost ok. 3–4% rok do roku.
• Trójmiasto — dynamika może być wyższa niż średnia krajowa, ze względu na specyfikę lokalnego rynku (atrakcyjność regionu, ograniczona podaż, silny popyt migracyjny i inwestycyjny).
• Prognoza SonarHome — mediana ceny za m² w Gdańsku na koniec 2026 roku to ok. 13 900 zł (rynek wtórny + pierwotny łącznie).

Dlaczego Trójmiasto drożeje szybciej?

Trójmiasto to rynek specyficzny — kilka czynników napędza ceny silniej niż w innych miastach:

• Najwyższa rentowność najmu w Polsce — ok. 5,8% rocznie, co przyciąga kapitał inwestycyjny.
• Popyt migracyjny — atrakcyjność Trójmiasta (morze, jakość życia, sektor IT i usług) generuje stały napływ nowych mieszkańców.
• Ograniczona podaż — deweloperzy wykazują ostrożność, a brak terenów w Sopocie i ścisłych centrach Gdańska i Gdyni ogranicza nową zabudowę.
• Turystyka i najem krótkoterminowy — Trójmiasto przyciąga turystów przez cały rok, co napędza popyt na nieruchomości inwestycyjne.

Programy rządowe — co z dofinansowaniem?

Program „Mieszkanie na Start” (następca „Bezpiecznego Kredytu 2%”) został wycofany z prac legislacyjnych pod koniec 2024 roku. Na początku 2026 roku nie funkcjonuje żaden aktywny program dopłat do kredytów hipotecznych.

Rząd zapowiada prace nad nowym programem „Pierwsze Klucze” — opartym na dopłatach do kredytów z elastycznymi limitami dochodowymi. Szczegóły mają zostać przedstawione w pierwszej połowie 2026 roku. Ewentualne uruchomienie programu mogłoby dodatkowo pobudzić popyt, szczególnie w segmencie mieszkań do 60–65 m².

Inwestycje infrastrukturalne — wpływ na ceny

Rozwój infrastruktury to jeden z najważniejszych czynników wpływających na ceny nieruchomości w Trójmieście. W 2026 roku planowane lub realizowane są:

Drogi i kolej

• S6 Słupsk–Bożepole Wielkie — otwarcie czterech odcinków drogi ekspresowej, tworzących nowoczesną trasę ponad 300 km wzdłuż Bałtyku.
• Nowa Świętokrzyska — kluczowa arteria dla Gdańska Południe, z planowanym ukończeniem I etapu w 2026 roku.
• Nowa Jabłoniowa — realizacja na przełomie 2026/2027, dokumentacja gotowa.
• PKM Południe — 7 km nowej linii kolejowej i 6 stacji, budowa po 2027 roku, ale przygotowania w 2026.

Tramwaje

• Nowa Politechniczna — planowana trasa tramwajowa łącząca Gdańsk Południe z Wrzeszczem, przetarg w 2025, budowa ok. 3 lata.
• Nowa Bulońska Południe — kolejna trasa poprawiająca komunikację południowych dzielnic.

Nowe połączenia komunikacyjne tradycyjnie podnoszą wartość nieruchomości w ich otoczeniu. Dzielnice Gdańska Południe — Jasień, Ujeścisko-Łostowice, Kokoszki — mogą być jednymi z największych beneficjentów planowanych inwestycji.

Nowe inwestycje deweloperskie

Deweloperzy nie próżnują, choć zachowują ostrożność w zwiększaniu podaży. Aktualne oferty deweloperskie w Trójmieście obejmują zarówno kameralne osiedla, jak i duże projekty wieloetapowe:

• Rewitalizacja Nowego Portu — flagowy projekt Develii w partnerstwie publiczno-prywatnym o wartości 1,3 mld zł, realizacja 12 lat. Rok 2026 to faza przygotowawcza.
• INPRO w Pieckach-Migowie — nowy zespół zabudowy na terenie zabytkowego parku w gdańskiej dzielnicy.
• Osiedle Nowa Wałowa — budowa przy nadwodnym deptaku w kierunku Młodego Miasta.
• Wita 77 — nowoczesny kompleks w Gdańsku Strzyży.
• Osiedle Primo — Rokitnica, na granicy Gdańska i Pruszcza Gdańskiego.

Podsumowanie — czy 2026 to dobry moment?

Rok 2026 rysuje się jako okres umiarkowanych wzrostów cen przy spadających stopach procentowych — to układ, który sprzyja zarówno kupującym (lepsza dostępność kredytów), jak i sprzedającym (utrzymujący się popyt).

Dla kupujących kluczowe będą:

• Dalsze decyzje RPP o obniżkach stóp — każde 0,25 pkt proc. zwiększa zdolność kredytową.
• Ewentualne uruchomienie programu „Pierwsze Klucze” — może pobudzić rynek, ale też podnieść ceny.
• Wybór lokalizacji — dzielnice objęte nowymi inwestycjami infrastrukturalnymi mogą zyskiwać szybciej na wartości.

Dla sprzedających warto pamiętać, że spadek stóp procentowych poszerza grono potencjalnych kupujących — to dobry moment na wystawienie nieruchomości.

Trójmiasto wchodzi w 2026 rok z pozycji lidera polskiego rynku nieruchomości. Fundamenty tego wzrostu — atrakcyjność regionu, rozwój infrastruktury, silny rynek pracy — pozostają niezmienne.