Sposób na sprzedaż mieszkania ze służebnością
Sprzedaż i zakup mieszkania ze służebnością są oczywiście możliwe, wiążą się jednak z nimi komplikacje prawne i kredytowe. Cena, którą możemy uzyskać za sprzedaż mieszkania ze służebnością jest przy tym znacząco niższa, niż cena mieszkania nieobciążonego. Służebność osobista powstaje na mocy umowy lub orzeczenia sądu, dla jej ważności konieczny jest jednak odpowiedni wpis w księdze wieczystej nieruchomości.
Służebność nie stanowi przeszkody prawnej w sprzedaży mieszkania
Ustanowienie służebności osobistej nie jest przeszkodą prawną w sprzedaży mieszkania. Jeśli jednak służebność polega na udzieleniu zgody innej osoby na stałe lub czasowe zamieszkanie w lokalu, nie jest wymagana jest potwierdzona notarialnie zgoda tej osoby na sprzedaż. Warto zauważyć, że aktu notarialnego nie wymaga także zrzeczenie się służebności: konieczne są jedynie odpowiednie zmiany w księdze wieczystej. Same służebności osobiste są niezbywalne, co oznacza, że nie można ich sprzedać. Nie jest także możliwe przeniesienie służebności na inną osobę. Każda służebność wygasa, jeśli nie jest użytkowana w okresie dłuższym niż 10 lat.
Rodzaje służebności
Najwięcej trudności związanych ze sprzedażą mieszkań ze służebnością osobistą sprawia służebność mieszkania. Termin ten oznacza, że udziela się osobie nie będącej właścicielem prawa do zamieszkania w danym lokalu. Prawo to obejmuje nie tylko samą tę osobę, ale także jej małżonka oraz niepełnoletnie dzieci. Oznacza to w praktyce, że mieszkania ze służebnością sprzedać można wyłącznie jako nieruchomości inwestycyjne. Trudno oczywiście znaleźć kupca na lokal, w którym zamieszkuje także inna rodzina. Istnieją jednak również inne rodzaje służebności, nie sprawiające tego rodzaju problemów. Chodzi tu o mieszkania ze służebnością drogi koniecznej oraz służebnością przesyłu. Służebność drogi koniecznej polega na ustanowieniu prawa przechodzenia lub przejazdu przez nieruchomość: w przypadku mieszkań chodzi zazwyczaj o wspólne wejścia i korytarze. Służebność przesyłu polega na udzieleniu przedsiębiorstwu lub osobie prywatnej możliwości korzystania ze znajdujących się w lokalu urządzeń.
Rynek mieszkań ze służebnością
Wartość mieszkań obciążonych służebnościami jest o wiele niższa, niż mieszkań od nich wolnych. Przed sprzedażą warto więc podjąć wszelkie możliwe kroki umożliwiające jej zniesienie. Wartość służebności i to, w jaki sposób obniża ona wartość mieszkania wycenić może rzeczoznawca. Nie istnieje praktyczna możliwość zakupu mieszkania ze służebnością na kredyt. Niemal każdy bank w przypadku takich mieszkań odrzuca wnioski kredytowe potencjalnych kupujących, co jeszcze bardziej ogranicza możliwość ich sprzedaży. Z drugiej strony nieruchomość obciążona służebnością może być na tyle tania, że stanie się ona ciekawą ofertą dla inwestorów, dla których mieszkanie jest jedynie lokatą kapitału. Dobrym rozwiązaniem jest kontakt z firmą oferującą skup mieszkań. W sytuacji, gdy osoba, której przysługuje służebność dopuszcza się uchybień, istnieje możliwość sądowej zmiany służebności na proporcjonalne wynagrodzenie (zazwyczaj rentę).
